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      1. “回归杯——第七届全港学生中国国情知识大赛”启动

        来源:苏州三星电子  作者:   发表时间:2018-02-23 13:25

        这是一场局内人都知道结局的游戏。房地产商集体摇号抢红包,正是搞定温度计的代价。

        抢到就是赚到,这个游戏金融市场也看懂了。

        这就不得不说房地产企业,尤其港股住宅类房企财报的“潜规则”。

        比有没有“金九银十”更重要的是,中期和长期,房价究竟会怎么走。哪些因素已经逆转了,哪些因素还能支撑。

        至于江苏的经济体量,省内资源向南京的聚集程度,不少安徽人更习惯到南京而是不是合肥消费,把南京看成自己真正的省会……这些早已尽人皆知:身为六朝古都的南京,自古以来就是人杰地灵之处。

        目前周边处于断供状态,并且根据判断未来还会延续这种态势,该地块地理位置优越稀缺,未来看好。”

        观察当时内资房企海外债券利率走势,会有一个惊人的发现:在利率上行和房地产调控加码的背景下,那些手握优质土地的房产商债券利率竟然是下降的。

        9月以来融资净买入额前30的两融标的

        这还是政策压制需求的结果,库存去化周期等于库存除以销量,“五限”政策导致的销量锐减,掩盖了库存危机的严重程度。7月份成交量比去年下降了50%,而价格同比上涨了超过10%。“五限”政策稍微松一松,南京很可能早已无房可卖。

        8月沪深两市日均成交额亿,较7月的亿上了一个台阶,9月截止14日日均成交额超过亿(其中12日超过亿),比8月又上了一个台阶。两融的数据可以一定程度上说明成交量的提高并不仅仅来自于换手率反映的交易活跃度,而确实是有增量资金入场。在两融数据的基础上,建议要重视券商板块的弹性。

        无论是否赞同这种政策取向,地产商们都要接受一个残酷的现实:未来可能有钱也买不到土地――可以生产出自由交易商品房的那种土地。

        业内人士认为,地块的未来走势与世茂招商语山具有相当可比性,价格甚至有可能更高。按照这样的基数计算,参照当初拍卖的楼面价,融信在这一项目上的盈利可能会相当可观。

           本文首发于微信公众号:功夫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

        事实上,上证指数已经出现月线三连阳,两市各大指数最近三个多月的涨幅都超过了10%,市场向好的态势非常明显。这种情况下,9月份继续收阳线的可能性还是比较大的。

        通过砸掉温度计来解决体温过高的问题――不管你是否愿意相信,很多人就是这样思考问题的。

        而这个盈利很大程度上就是“幸运乒乓球”的价值。业内认为:按照当时的行情,如果地块不是限价摇号,仍然遵照“价高者得”的拍卖逻辑,楼面价很可能会超过3万元/平方,甚至达到3.5万元的高位。

        整个项目位置处于仙林大学城的远期规划中,未来区域将打造成高新技术产业园区,园内聚集许多“高学历、高收入”人群,对房源价格接受能力高。

        房产经纪人小陈证实了这种现象。他所在的门店位于北京市朝阳区双桥区域,按照他的说法,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。

        根据同策房产咨询的月度市场监测数据,仙林地区同样位于地铁口的“世茂招商语山”,年7月份的平均售价已经达到元/平方米。

        同策房产咨询的监测数据显示:截止年7月底,南京全市库存商品房1.72万套,去化周期仅3.2个月。简单的说,库存只够卖天。

        开发商垫资更加光明正大

        事实上,不仅现在在跌,以前每一次调控周期都在跌。但中国房价从中期看,最重要的因素是城镇化的路径和进程,城镇化的路径指人走向大城市还是小城市,进程指中国城镇化达到70%的情况下房地产将面临的历史性大转折;长期,当然看人口。人口转折点到来之时,将是中国房价真正到了极限的时刻。

        如果你主政一方,上头说一定要管住房价,否则乌纱不保。但回头一看:土地紧张,即便有地可供也不是自己说了算,人口又源源不断涌入,钞票越印越多,几乎无地可供、无房可卖。你会怎样做?

        从板块上讲,我们可以看到,由于港股市场里的内房股暴涨,作为兄弟部队,股的房地产股也很可能接力上涨。另外,银行、非银行金融、基建、消费等板块也有较好的机会。

        魔鬼在于细节,时间会慢慢让真相浮出水面。时隔一年之后再次审视那场拍卖会,才能更真切理解什么叫做“消灭价格信号之后,运气是核心竞争力”。

        在这场运气大比拼中,胜出的是融信旗下的和美(上海)。摇中当时最大一颗“幸运乒乓球”的融信,甚至引起了不少人的“羡慕嫉妒恨”。以致于当后来政策已经明显转向,“地王”成为一个敏感词时,不少竞争对手仍然刻意宣扬融信高价在南京摘了地王。

        这些潜在购房者也符合融信产品的客群,众所周知,融信也善于对土地资源精细打造,追求产品的品质和价值,对中高端产品的打造颇有经验。

        钢铁本来是要去产能、去库存的,可结果是中国的粗钢产量在今年上半年就创出历史新高,总产量高达4.亿吨,占到全球粗钢产量8.36亿吨的一半。前段时间还听说钢铁去产能已经完成任务,这怎么又创出新高了呢?这产能都去到哪了,怎么越去越多呢?,不仅产量高,而且价格暴涨,这种以量增价升的方式去产能、去库存令人疑惑。

        事实上,在地块摇号之前,业内就有一种声音认为:该板块未来的房价“超3望4”几乎没有悬念,即便是严厉的限购限贷政策也没有能够阻止这种趋势。

        这意味着,摇中幸运乒乓球的融信,仅在土地购置上,就少花了超过20亿元。这笔少花费的钱,实际上就是“赤裸裸”的利润。

        曾经准确预计了年房价飙涨的经济学家任泽平认为:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。人口流入,土地紧张,又身为经济大省江苏的省会,南京随时坐在房价上涨的火山口上。

        真相是,当时所有摇号中奖土地的房产商都做了一回“地王”。当时的媒体报道是这样的:

        “搞不定体温,可是搞的定温度计啊”,你和同僚茅塞顿开,仰天大笑三声:就这么干吧!

        本期的大咖论市,或许能帮你全面而理性地认识当前的投资市场,并为你接下来的投资决策提供一些有益的参考和启示。

        “金九银十”可能性极小

        房地产一向是海外发债的大户,是存量外币债券金额最高的行业之一。由于年和年,国内债券市场向房地产行业放开,一部分房企转而在国内发债。但是随着宏观调控,国内债市对房企收紧,年,海外债券市场重新成为房企低成本资金的主要来源。

        先看到趋势的其实是债券市场。债券市场对风险的反应其实远比股市敏感:原本赚的就是那点利息,时刻警惕着债务方的风险状况,防止本金损失的风险。

        一年之后回望那次摇号――“运气成为房地产企业核心竞争力”不是一句调侃,是真金白银。仙林和只是一个缩影,实际上南京房地产市场正酝酿着更大的火山。

        中国人口密度最高的省会城市。早在7年前,南京的人口密度就已经位居各省会城市榜首。据第六次人口普查统计,截至年末,南京市人口密度达.23人/平方公里,位列上海、广州、北京之后的全国第四。

        我之所以在年初预判房地产下半年变天,是基于短期政策的考虑。在如此前所未有严厉的政策措施下,房价的天一定会变,市场一定会降温,热点城市的房价一定要调整。这个逻辑其实挺简单,但很多不关注中国房地产真正运行逻辑的人其实并不容易搞懂,因而总是认为房价好像永远在涨,甚至认为北京的房价不会跌。

        但是,只要具备足够的投资智慧,任何复杂性行情的背后,都能找到可以梳理和借鉴的简单性逻辑。

        即便南京楼市已经进入“五限”时代――“限购+限贷+限价+限售+限赠”,但决策者仍然要面对一个尴尬的现实:南京房地产库存仍然紧缺,一旦被人为压抑的需求得到释放,“火山再次爆发”的危险仍然时刻存在。

        史无前例的调控并不能凭空产生房子,修改温度计终究不能真的降低体温。

        人口流入,拥有最多大学的省会。南京拥有的大学数量位居全国省会城市之首,仅大学就有11所,甚至比上海还多1所,仅次于北京,位于中国所有城市第二名。在这个榜单上并列第6的广州、成都和天津只有4所。

        9月以来行业板块融资净买入额情况

        拿下地块的融信股价启动稍晚,但今年以来也已经上涨了超过76%。股价的强劲走势意味着市场判断这种价值重估还没有到终点。

        再彪悍的政策也无法阻挡人类追求幸福的步伐,房地产市场亦如此。作为六朝古都和江苏省会的南京,在年的房价飙涨热潮中领涨二线城市有其必然的原因。那些推动房价上涨的根本性因素很难通过政策压力来彻底消弥――几乎所有的开发商都这样认为,至少参与年9月土地拍卖“抢红包”大战是这样认为的。看看南京的家底子:

        今年3月17日,北京市多部门联合发布楼市调控政策,其中将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增,按照当前北京的房价水平,首付款可增加数十万至数百万不等。

        在不考虑无风险收益率波动的情况下,债券利率的变化,实际上反应的是债权人对企业风险的定价:债券利率上行意味着认为债务人风险加大,反之则认为债务人偿债风险降低。

        “买房就是个资金杠杆行为,如果真的看好这套房子的升值潜力,不如把杠杆用足。”北京购房者王先生说。除了消费贷款,他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年,他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金,虽然利率较高,但考虑到房价上涨的幅度,仍然有收益。

        总地来讲,在蓝筹股持续上涨的情况下,股市场整体上行的趋势是可以期待的。但是,个股的分化仍会继续,优质股票迎来机会的同时,高估的股票仍有较大的风险。

        由于全球局势和国内宏观经济形势的剧烈变动,今年的投资市场,充满了跌宕起伏和冰火两重天的诡异味道。从股市中蓝筹和题材股的分化,到楼市中一线和三四线城市的分化;从人民币汇率的浴火重生,到大宗商品价格的持续暴涨,行情走势似乎呈现出难以把握的复杂性局面。

        过去的文章中,我一直在不厌其烦地讲述一个基本的逻辑,中国房价短期看政策,中期看城镇化,长期看人口转折点。

        小陈表示,今年同样有这种情况出现,因为“首付比例上调了,很多购房者面临资金缺口”。

        债券利率风向标:视线之外的博弈场

        “金九银十”值得期待

        股票市场的反应也相当正面。正如本文开头所述,房产股在年至今迎来波澜壮阔的涨幅。这个涨幅实际上是资本市场对土地价值的重估。

           本文首发于微信公众号:文高经济时评。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

        中心市区人口密度更高,玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、栖霞、雨花台八区,占全南京面积12%,常住人口为.39万人,占全南京人口的55%,每平方公里多达人。鼓楼区的人口密度高达每平方公里3.10万人,甚至高于人口密集的北京主城区。

        “南京仙林地块为政府摇号出让,当时有融创、新城等二十多家开发商看好这块地,并海鑫参与摇号,说明行业、市场十分认可这块地的价值,融信非常幸运的可以摇中此地块。

        而化工、电子、计算机和非银金融4个板块的9月涨幅相对有限,后续动向更值得关注。

           文章来源:微信公众号中国证券报

        据悉,几家当时没有摇到奖的地产巨头,后来转而寻求与融信合作开发地块,根源实际上就在于去年那场“通过消灭价格竞争来消灭地王”的拍卖会。

        本来煤炭也是要去产能并去库存的,可煤炭价格伴随着铁矿石、螺纹钢等价格暴涨节节攀升,与黑色金属一起酝酿出一场又一场的黑色系商品期货风暴。尽管中间有过暴跌,甚至眼前又在暴跌,但人们不顾相关部门的供求提醒和期货交易所的风险提示,仍旧一如既往地前赴后继,这种景象让我们很难相信黑色系是我们去产能的主要对象。

        学区房+地铁房+商业配套完善,让各大地产商疯抢入局,尽管总价最高拉高了门槛,但仍然有包括融创在内的20多家地产商争抢,很快就达到价格上限58.2亿元,楼面价元/平方。

        房子只够卖3个月:六朝古都房价飙涨的密码

        融信:手气爆棚的地产商,兵家必争的地块

        最好的观察标的就是当日20幅住宅用地中,被业界看成“兵家必争之地”的仙林湖地块,简称地块。

        以拿下地块的融信为例,旗下港股上市公司――融信中国(.)的人民币债券利率在南京土地拍卖会开始之前已经降低到5.8%。

        最后,22家房地产商在9月23日现场摇号决定的归属。

        这轮调控政策使得很多购房者的购房计划搁浅,北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时,部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷,以及垫资业务。

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