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史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

发布时间:2017-08-09 09:42 点击次数:

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了? | 小巴问大头

2017-04-15 07:59 来源:吴晓波频道 房价 /房地产 /限购

原标题:史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了? | 小巴问大头

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

文/巴九灵 (微信公众号:吴晓波频道)

要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。

去年9月份至今,超过45个城市出台了140余次的房地产调控政策。限贷、限购、认房认贷又认离……政策这么严,但人们却倍感焦虑,仿佛再不上车就来不及了

最近,政策又变了,这回限卖了!买了房子,需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让,这在历史上可以说绝无仅有。这时,投资者傻眼了,买房者纠结了。

目前,成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策这个狠招能否抑制炒房,接下去楼市走势如何,还会出现怎么样的调控政策?小巴采访了几位大头,来听听他们的分析。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

“限卖能让部分投资者望而却步

限价可能适得其反”

2017年春节之后,中国一二线热点城市,商品房价格在严厉的限购、限贷、限价行政管制下,并未出现明显上涨。看似平静,市场却暗潮涌动。多地市场出现抢房的情况,恐慌情绪卷土重来。

中央政府和地方政府,甚至包括部分受一二线城市溢出的三线城市,都加强了调控措施。这些措施都从需求端进行围堵,可能会起一定作用,但是否能够在短时间内改变人们的恐慌预期,还很难说。

不过,限卖的措施倒是一个经济手段,将投资者的投资周期拉长,再加上期房等待的时间,可能会长达4到5年。这样的周期,能让部分投资者望而却步。这在其他国家和香港地区用过,被证明对抑制投资热情有一定作用。

改变人们的预期,不仅需要堵,更需要疏,不仅需要行政手段,更需要金融土地等经济手段。最近一段时间,住建部和国土部联合发文,对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

中国银监会近日也强调,要把防控金融风险放到更加重要的位置。坚持分类调控,因城施策,防范房地产领域风险。特别强调了银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。

这些政策,特别是叠加金融和货币政策后,可能会在未来的一段时间,改变人们的市场预期。而仅仅靠限购、限价、限售等行政性手段,未必能达到改变人们预期的目的。特别是限价措施,完全可能适得其反,而且会向市场传递了两个错误信号:

现在是限价,政府不可能永远限下去,放开之日就是暴涨之时

开发商开出的、政府限定的价格,甚至比购房者自己预期的还低,进一步刺激了人们的购房欲望。

同时,地方政府为了完成限价的目标,采取了限制预售证发放等措施,使得青黄不接的市场,供需矛盾进一步加剧。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

张大伟

中原地产首席分析师

“今年调控多了创新措施

颠覆了过去的游戏规则”

“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。

定年限限制转让,可以有效地降低投机行为。执行“限卖”的是部分热点城市,楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动,以及由此带来的供需失衡的现状。

楼市调控在继续,但今年调控多了很多创新名词、创新措施,很多颠覆了过去的游戏规则。其他最近会明显加码的政策是:

最低指导价格上调:二手房对房价的影响越来越大,所以最低指导价格的上调直接影响税费变化;

限价:未来一年,很多城市的房价调控目标将是房价环比不涨,预期限价将力度非常大,包括现房的定价都有可能升级调控;

限签:特别是高端项目,限制签约将非常明显地影响回款周期;

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

限预售:预售难度越来越大,特别是地王项目,入市难度加大,而资金成本将成为巨大的压力;

房产税时间表:很快会出现政策时间表,对购房者的心理影响将逐渐加大;

房企融资:房企融资难度加大,预期资金收紧将继续增加,未来一年房企必须保证资金,融资需要考虑资金成本;

土地出让模式转变,价高者得:从各地土地市场调控趋势看,溢价率限制成为趋势,房企资金链依然宽松情况下,后续土地出让模式会继续探索;

收入证明的严格审核:将从过去的企业证明转变为个税证明;

中介机构很可能从过去的双边代理变为单边代理。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

郭士英

经济金融专家

“限卖有冻结房产的意味

这轮调控会比以往任何一次都持久

如果说“限购”是被迫不得已的话,那么“限卖”就离市场化更远了,这是要在回撤货币流动性的同时,降低房产本身的流动性,已经有点“冻结”房地产市场的味道了,充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心,应该是空前的了。

如果这么下去,房地产市场的跌势会加快加大。有意思的是,一线城市还没有“限卖”,我猜测一线城市在权衡是不是该跟进限卖制度,或者在买卖税收方面加以调整。

给房价刹车,这次的力度非常大,后期还要看货币政策的力度,预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程,但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了,只是我们还没有看到报道和数据出来。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

这一轮房地产调控的持续时间一定会超过以往任何一次,目前还看不出结束的时间。而且很有可能,限购限贷会长期化、常态化。

这一轮的上涨,是2014年货币政策对新一届政府执政理念的自我违背,违背了“不放水”和“不要水分的GDP”,违背了“不走老路”和“战略定力”等,结果相继带来了股灾、汇贬和史无前例的楼市大泡沫。

前几年的政策大摇摆,从现在看,市场波动很大、结构继续恶化、教训非常深刻。可想而知,这一次的房地产调控和信用收缩,会持续较长时间而且不会轻易转向,否则各方面的成本和损失都会更大。

史上首轮“限卖”政策来了,房价真的要跌了?

yevon_ou

资深地产投资人

“有2-5年经验的楼市客

将获得额外溢价

如果说限购是压缩需求,限售就是压缩供给,且供给的数量和种类都会被压缩,以后开发商将成为唯一房源提供方。

2-5年经验的楼市客,将获得额外溢价,是一个利好。因为限卖政策会影响市场上2-5年内可流通的二手房数量,从而造成价格进一步升高,因此竞争对手正在逐渐消失。

楼市的本轮调控多了两种新武器:限售分区限购预期这很快会在全国大规模流行起来。

本轮调控政策的决策级别很高,没有五年不会扭过来。在当前局势下,我的建议是:不要再观望,立刻就买房。

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